부동산 이슈브리핑
HUG '전월세 안심신탁', 전세사기 걱정 없앨까
주택도시보증공사(HUG)가 전세금을 직접 맡아 굴리고, 집주인에게는 월세처럼 매달 수익을 지급하는 새 임대 모델을 오는 22일 공식 출범합니다.
2026년 9월 17일 기준 정리
무엇이 달라지나
전월세 안심신탁은 임차인이 전세보증금을 집주인이 아닌 HUG(전월세안정화기구)에 맡기는 3자 계약 구조입니다. 기존 전세보증이 사고가 터진 뒤 보증금을 대신 지급하는 '사후 구제'였다면, 안심신탁은 애초에 HUG가 돈을 직접 관리해 미반환 위험 자체를 차단하는 방식입니다.
임차인이 맡긴 전세금은 민간 자금과 함께 '주택공급 활성화 펀드'로 조성돼 HUG 보증부 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장 등에 투자되고, 여기서 나온 수익이 매달 집주인에게 지급됩니다. 계약이 끝나면 임차인은 HUG로부터 전세금을 그대로 돌려받습니다.
💡 가입은 의무가 아닌 자율계약입니다. 월세로 나와 있던 매물을 전세로 전환해 공급하는 효과도 함께 노리고 있습니다.
집주인·세입자, 각각 무엇을 얻나
| 구분 | 내용 |
| 임대인 수익률 | 연 4.35% 수준의 고정 수익을 매달 지급 (국토부와 최종 협의 중) |
| 공실 보장 | 새 세입자를 못 구해도 최대 2개월간 수익 그대로 지급 |
| 세제 혜택 | 주택임대 소득세율을 현행 14%에서 한 자릿수로 낮추는 방안 협의 중 |
| 임차인 혜택 | 보증금 미반환 위험 차단, 별도 반환보증 가입 부담 감소 |
| 약정 규모 | 현재까지 약정 1조원 돌파, 잠재 규모 최대 3조원 추정 |
※ 정부는 서울 연립·다세대(전세 2억원 가정) 기준으로, 안심신탁을 이용하면 같은 조건의 월세 전환보다 2년간 약 500만원가량 주거비를 아낄 수 있다는 시뮬레이션을 제시했습니다. 실제 절감액은 대출 금리, 지역, 주택 조건에 따라 달라질 수 있습니다.
앞으로 일정
9월 22일 — 전월세안정화기구 출범 현판식
9월 말 — 임대인·임차인 최초 모집공고
11월 — 전세가격 검증 및 3자 약정 체결
2027년 1월 — 정식 계약 및 입주 시작
⚠️ 최종 수익률, 세제 혜택, 대출 조건은 아직 확정되지 않았습니다. 9월 말 공고 시점에 구체적인 기준이 공개될 예정입니다.
관건은 '집주인 참여'
9월 16일 열린 정책 토론회에서는 제도의 성패가 결국 임대인이 얼마나 참여하느냐에 달렸다는 지적이 이어졌습니다. 전문가들은 4%대 수익률을 장기간 유지할 수 있는지, 임대보증금을 신탁에 맡긴 임대사업자의 유동성 문제를 어떻게 풀지가 과제로 남아 있다고 짚었습니다.
HUG는 법인 임대사업자를 위한 모기지보증 한도 확대, 공인중개사 수수료 지급 등 참여를 끌어낼 유인책을 함께 검토하고 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 지금 살고 있는 전세도 안심신탁으로 바꿀 수 있나요?
A. 안심신탁은 신규 계약(3자 약정) 방식으로 설계돼 있어, 기존 전세계약을 자동으로 전환하는 것은 아닙니다. 9월 말 모집공고 이후 구체적인 신청 대상과 절차가 공개될 예정입니다.
Q. HUG가 투자에 실패하면 제 전세금도 위험해지나요?
A. 정부·HUG는 운용 손실이 발생해도 임차인이 맡긴 전세금은 계약 종료 시 전액 돌려받는 구조라고 설명하고 있습니다. 다만 구체적인 손실 부담 방식은 표준계약서 확정 이후 명확해질 예정입니다.
Q. 집주인 입장에서 세금 혜택은 확정된 건가요?
A. 임대소득세율을 한 자릿수로 낮추는 방안은 관계부처와 협의가 진행 중이며, 아직 최종 확정 발표 전 단계입니다.
Q. 신청은 어디서 하나요?
A. 9월 말 HUG 공식 누리집을 통해 임대인·임차인 모집공고가 게시될 예정입니다. 정확한 신청 조건은 공고문을 직접 확인하는 것이 가장 안전합니다.
ⓒ 이슈브리핑 | 개인정보처리방침